Hjemfaldspligt

Hvad er hjemfaldspligt?

Hjemfaldspligt er en tinglyst rettighed, der giver for eksempel en kommune ret til at overtage en ejendom igen på et senere tidspunkt. Tidligere brugte man hjemfaldspligt, når offentlige myndigheder solgte byggegrunde billigt mod at få mulighed for at få grunden tilbage på sigt.

‍

Hjemfaldspligt står som regel i en servitut i tingbogen med vilkår for, hvornår og hvordan hjemfald kan ske.

Hvorfor er hjemfaldspligt vigtig ved boligkøb?

Hjemfaldspligt begrænser som udgangspunkt din ret til at eje på langt sigt. Hvis hjemfald udløses, kan rettighedshaveren overtage ejendommen efter de vilkår, der står i servitutten. Det kan i nogle tilfælde ske til en pris, der ligger under en vurderet markedspris.

‍

Hjemfald kan også gøre boligen sværere at sælge og påvirke dine lånemuligheder, fordi banker ofte ser en større risiko. Du kan ofte betale for at frikøbe eller udskyde hjemfaldspligten, men det koster penge her og nu. Det er relevant at regne det ind i dit budget og dine prisforhandlinger.

‍

Hvordan fungerer hjemfaldspligt i praksis?

Hvornår udløses hjemfaldspligten?

Servitutten fastlægger tidspunkt eller betingelser. Typiske modeller er:

• En fast dato, for eksempel 50 eller 75 år efter det oprindelige salg
• Et udløst hjemfald ved visse ændringer, for eksempel opdeling i ejerlejligheder, væsentlig ombygning eller videresalg
• En ret til at købe tilbage inden for en periode til en pris efter en formel i servitutten

Hvilke boliger er typisk omfattet af hjemfaldspligten?

Hjemfaldspligt ses især på ejendomme, der oprindeligt kom fra kommunal grund, særligt i større byer. Det kan være:

• Etageejendomme, der er udstykket i ejerlejligheder
• Andelsboligejendomme, der senere er konverteret
• Rækkehuse og parcelhuse på tidligere kommunale udstykninger

Servitutten følger ejendommen, ikke ejeren. Du skal derfor tjekke tingbogen uanset, hvilken boligtype du køber.

Hjemfaldspligt i København og andre kommuner

Københavns Kommune har i tidligere år haft udbredt brug af hjemfaldspligt ved salg af grunde. Kommunen har i perioder tilbudt ordninger, hvor ejere kan frikøbe eller udskyde hjemfald.

‍

Kommuner kan have forskellige modeller for beregning og betingelser. Nogle kommuner har slet ikke hjemfaldspligt i deres område, mens andre har målrettede ordninger for bestemte ejendomme.

‍

Du bør derfor undersøge den konkrete adresse og den gældende kommunale praksis.

Hvad betyder frikøb af hjemfaldspligt?

Frikøb betyder, at du mod en engangsbetaling køber rettigheden fri. Servitutten bliver som udgangspunkt aflyst eller ændret, så hjemfald ikke længere gælder. Den konkrete løsning afhænger af aftalen med rettighedshaveren.

‍

Frikøb kan give bedre finansiering og gøre det lettere at sælge, fordi ejendommen ikke længere er bundet af hjemfald. Frikøb kræver som regel en aftale med rettighedshaveren og tinglysning af ændringen.

‍

Hvad koster det at udskyde hjemfaldspligt?

Udskydelse betyder, at du betaler for at flytte hjemfaldstidspunktet frem i tiden. Prisen afhænger typisk af:

• Den aktuelle eller seneste offentlige vurdering, ofte grundværdien
• Hvor lang tid der er tilbage til hjemfald
• Lokale kommunale satser og modeller
• Vilkår i servitutten

‍

‍

I nogle ordninger beregner kommunen beløbet ud fra en procentsats af grundværdien, som justeres efter antal år til hjemfald. Prisen kan derfor variere meget fra ejendom til ejendom og fra kommune til kommune. Du bør altid indhente en konkret beregning, før du beslutter frikøb eller udskydelse

Kommunens ret til ejendommen

Hvis kommunen vælger ikke at udnytte sin ret til at købe ejendommen, kan du beholde den, men kommunen har stadig retten til det. Hjemfaldspligten kan udskydes i op til 35 år ad gangen, og hvis kommunen tillader det, kan du udskyde den flere gange, hvilket kan føre til forlængelse i flere årtier.

‍

Samlet set skaber hjemfaldspligten både muligheder og begrænsninger for ejerskab, værdi og langsigtede økonomiske beslutninger.

‍

Gælder hjemfaldspligt for lejeboliger?

Hjemfaldspligt knytter sig til ejendommen via en servitut. Hvis en ejendom med lejeboliger har hjemfaldspligt, gælder den i forhold til ejeren og rettighedshaveren.

‍

Som udgangspunkt bevarer lejere deres rettigheder efter lejelovgivningen, også ved ejerskifte. Lejere kan dog opleve, at en ny ejer driver ejendommen på en ny måde inden for lovens rammer. Hjemfaldspligt i en lejeboligejendom handler derfor primært om ejerforholdet og ikke om, at lejer mister sine rettigheder efter loven

Hvordan kan man håndtere hjemfaldspligt i forbindelse med boligkøb?

Når du overvejer at købe en bolig med hjemfaldspligt, er det vigtigt først at finde ud af, hvornår kommunen kan købe ejendommen tilbage. Det kan du se ejendommens servitutter på tinglysning.dk eller i salgsopstillingen. Når du har denne information, skal du overveje, hvor meget du er villig til at betale for boligen.

‍

Hjemfaldspligt kan gøre boligen billigere, men det kan også føre til store omkostninger senere, hvis du ønsker at frikøbe eller udskyde klausulen. Det kan være en god idé at forhandle et prisafslag som kompensation for den lavere ejendomsværdi.

‍

Mange købere undgår boliger med hjemfaldspligt på grund af de fremtidige risici. Nogle kræver, at sælgeren køber sig fri fra hjemfaldspligten og fjerner klausulen, men for mange ejere kan dette være økonomisk uoverskueligt.  

‍

Derfor er det vigtigt at overveje det grundigt og søge rådgivning, inden du træffer en beslutning.

Sådan sikrer du dig mod ubehagelige overraskelser

• Slå ejendommen op i tingbogen og læs servitutter. Kig efter ord som hjemfald, tilbagekøbsret og forkøbsret.
• Tjek kommunens website for oplysninger om hjemfaldsordninger for den konkrete adresse.
• Bed mægler og sælger om dokumentation. Få servitutteksten og eventuelle aftaler om frikøb eller udskydelse.
• Få en beregning på frikøb og udskydelse, før du forpligter dig endeligt. Sammenlign med din økonomi og lånemuligheder.
• Tal med dit pengeinstitut om, hvordan hjemfald påvirker finansiering, belåningsgrad og rente.
• Gennemgå købsaftale, allonger og servitutter med en jurist. Vurder særlige vilkår som tidsfrister, prisformler og tinglysningskrav.
• Indregn udgift til frikøb eller udskydelse i din totaløkonomi, inklusive tinglysningsafgifter.
• Undersøg, om foreningen eller grundejerforeningen allerede har forhandlet rammer med kommunen, hvis du køber ejerlejlighed.

‍

Få ekspertrådgivning af TestaViva

Det er komplekst at foretage et køb af en bolig med hjemfaldspligt. TestaViva tilbyder køberrådgivning fra eksperter med erfaring i håndtering af boliger med hjemfaldspligt. Vores team kan hjælpe dig med at forstå de langsigtede konsekvenser og sikre, at du træffer en informeret beslutning.