Omkostninger ved huskøb

Hvilke omkostninger skal jeg regne med ved huskøb?

Som tommelfingerregel skal du regne med, at omkostningerne ved huskøb udgør cirka 5-6 % oven i selve købsprisen. Disse omfatter både faste og variable poster, som kan variere afhængigt af din konkrete situation – for eksempel boligens pris, hvordan du finansierer købet, og hvilken stand boligen er i.

‍

Nogle af udgifterne er engangsbeløb, du betaler i forbindelse med selve handlen, såsom tinglysning af skøde og lån, advokat og eventuel kurssikring. Andre er variable udgifter, du skal leve med, så længe du ejer boligen, for eksempel ejendomsskat, ejendomsværdiskat og forsikringer.

‍

Hertil kommer de mere uforudsigelige poster som istandsættelse og flytning, der i høj grad afhænger af boligen og dine egne ønsker. I de følgende afsnit gennemgår vi de enkelte udgifter én for én, så du kan danne dig et realistisk billede af, hvad det reelt koster at blive boligejer.

Selve boligen

Den mest åbenlyse udgift, når du køber et hus, er selvfølgelig selve boligens pris. Det er den, som de fleste bruger som rettesnor, når de overvejer, om de har råd til at blive boligejere. Men der er mange flere udgifter ved et huskøb, som du skal have i baghovedet, når du overvejer at købe en bolig.  

Hvad skal jeg budgettere til istandsættelse, renovering og flytning?

Du bør budgettere relativt rigeligt til istandsættelse og flytning, for det er ofte her, regnskabet løber løbsk. Boligkøbere bruger i gennemsnit over 200.000 kr. på istandsættelse og forbedringer, men beløbet kan variere meget afhængigt af boligens stand og dine egne ønsker.

‍

Når du køber et hus, skal du derfor overveje, hvilken stand det er i, eller om der skal laves fundamentale ændringer, før du kan bo i det. Du kan bruge tilstandsrapporten til at få et overblik over, hvad der kunne være oplagt at få lavet, eller om der ligefrem er noget, der skal udbedres, før du kan flytte ind.

‍

Renovering kan nemlig løbe op i mange penge, og derfor kan et ellers billigt hus ende med at koste dig meget mere end forventet.

‍

Hvis du skal renovere hele boligen med dyre rum som badeværelse og køkken og have ændret på rørføring eller lagt nyt gulv, kan det hurtigt løbe opi flere hundrede tusinde kroner, før renoveringen er gennemført.

‍

Oven i det kommer udgifterne til selve flytningen og eventuelle køb af møbler, der skal til, for at du kan bo i boligen. Flytteudgifter kan spænde fra et par tusindekroner til over 20.000 kr., afhængigt af, om du flytter selv eller benytter et professionelt flyttefirma.

Hvad koster tinglysning af skøde?

Tinglysning af skøde koster en variabel afgift på 0,6% af købesummen, lagt sammen med en fast afgift på 1.850 kr. – og oven i det typisk et honorar til en rådgiver i form af en boligjurist på mellem 2.000 og 4.000 kr. for at udarbejde skødet.

‍

Et skøde er det officielle dokument, der indeholder oplysninger om bolighandlen og beviser ejerskabet af boligen. Skødet skal tinglyses i henhold til loven, og når det er tinglyst, er det offentligt tilgængeligt og viser, at det er dig, der ejer boligen.

‍

Alt efterprisen på din bolig kan den variable del af afgiften ende med at udgøre et stort beløb. Køber du for eksempel en bolig til 3.000.000 kr., udgør den variable afgift 0,6 % heraf, altså 18.000 kr., som lægges sammen med den fasteafgift på 1.850 kr.

‍

Det er normalt køber, der betaler for skøde og tinglysning, og dette fremgår som regel af købsaftalen.

Hvilke omkostninger er forbundet med optagelse af boliglån?

Når du optager boliglån, skal du som regel betale oprettelsesgebyrer til både banken og realkreditinstituttet. Disse gebyrer dækker rådgivning, lånetilbud, kreditvurdering og selve oprettelsen af lånet og ligger ofte på flere tusinde kroner.

‍

En typisk finansieringa af en ejerbolig består af cirka 80% realkreditlån, 15% banklån og mindst 5% i udbetaling, men sammensætningen kan variere fra handel til handel. Mange bruger netop banklånet til at finansiere det resterende beløb af boligens pris, som ikke kan dækkes gennem realkreditlånet.

‍

Udbetalingen på de mindst 5% er ofte den post, der kræver mest opsparing på forhånd, og den bør du derfor have på plads, inden du går i gang med at se på boliger.

‍

Det er desuden en god idé at indhente lånetilbud fra flere udbydere og sammenligne både renter og gebyrer, da forskellen mellem dem kan have mærkbar betydning for både de samlede omkostninger og din månedlige ydelse.

Hvad er tinglysningsafgifter på lån?

Tinglysning af lån koster en variabel afgift på 1,45 % af lånebeløbet plus et fast gebyr på 1.825 kr. Det gælder, fordi dit lån skal tinglyses som en sikkerhed, så långiver har pant i boligen.

‍

Princippet er det samme for både realkreditlån og banklån. Ved realkreditlånet tinglyses lånet som en hæftelse i Tingbogen, og ved banklånet får banken sikkerhed gennem et pantebrev i din bolig, som ligeledes skal tinglyses. I begge tilfælde er det de samme satser, der gælder –1,45 % af lånet og en fast pris på 1.825 kr.

‍

I nogle tilfælde kan du spare på udgiften, hvis sælgeren i forvejen har et tinglyst lån eller pantebrev, som du kan overtage. Beløbet på den tidligere betalte tinglysningsafgift kan modregnes i din udgift, og det kan resultere i et væsentligt lavere beløb.

‍

Da den variable afgift beregnes som en procentdel af lånet, kan tinglysningsafgiften på lån hurtigt blive en betydelig post ved større boliger, og derfor er det værd at undersøge, om en overtagelse af et eksisterende pantebrev er en mulighed i netop din handel.

Kurssikring

Som regel overtager du ikke din bolig samme dag, som du underskriver købsaftalen. Derfor risikerer du, at obligationskurserne på dit realkreditlån har ændret sig, når du overtager boligen. Det har betydning for dit lån, der kan se væsentligt anderledes ud end forventet.

‍

For at sikre, at kursen – og dermed den månedlige ydelse – forbliver den samme, kan du foretage en kurssikring. Den sikrer, at du kan få lånet til samme kurs, som det lød i det oprindelige tilbud, så du ikke ender med en højere ydelse, end du har budgetteret med.

‍

Prisen på kurssikring varierer fra bank til bank og afhænger af, hvor lang en periode den skal gælde for. Jo længere tid der går mellem købsaftale og overtagelse, desto større er behovet for at overveje en kurssikring, da risikoen for kursudsving stiger over tid.

‍

Hvilke forsikringer bør jeg have ved boligkøb?

Husforsikring og ejerskifteforsikring er ikke lovpligtige, men i praksis kommer du sjældent udenom dem. Långivere kræver nemlig ofte en husforsikring, når du optager lån, fordi den er deres sikkerhed for, at boligen – og dermed pantet – er beskyttet mod skader.

‍

Husforsikringen dækker skader på selve huset, mens en indboforsikring dækker dine ejendele. Ejerskifteforsikringen dækker skjulte fejl og mangler, som ikke fremgår af tilstandsrapporten, og den bør tegnes før overtagelsesdagen for at være gyldig.

‍

Prisen afhænger blandt andet af boligens størrelse, alder og stand, og det kan derfor betale sig at indhente flere tilbud og sammenligne dækning og selvrisiko. Tilsammen er forsikringerne med til at give tryghed i en af de største økonomiske beslutninger, du kommer til at træffe.

Hvordan påvirker ejendomsskat og ejendomsværdiskat budgettet?

Ejendomsskat og ejendomsværdiskat er løbende udgifter, der følger med ejerskabet, og de kan derfor påvirke dit samlede boligbudget betydeligt.

‍

I modsætning til de fleste af de øvrige poster er de ikke engangsudgifter ved købet, men noget du betaler hvert år, så længe du ejer boligen. Derfor er det vigtigt at have dem med, når du vurderer, hvad boligen reelt kommer til at koste dig om måneden.

‍

Som boligejer betaler du nemlig både ejendomsskat (grundskyld) til kommunen og ejendomsværdiskat til staten, og begge indgår i din forskuds-og årsopgørelse.

‍

Grundskyld er en skat, du betaler af ejendommens grundværdi, det vil sige jorden uden boligen.Grundværdien tager udgangspunkt i den offentlige ejendomsvurdering, og hvor meget du skal betale, afhænger af, hvilken kommune du bor i, da hver kommune fastsætter en promillesats.

Sådan beregner du grundskyld

Sådan beregner du ejendomsværdiskat

Har du lejet boligen ud, skal du kun betale ejendomsværdiskat for den periode, du selv har boet i den. Lejer du blot en del af din bolig ud, skal du ikke betale ejendomsværdiskat for netop den del, du har lejet ud. Husk dog, at satser og regler kan variere, og at det altid er en god idé at tjekkede aktuelle takster.

Hvorfor har vi fået et nyt boligskattesystem?

Ejendomsvurderingerne spiller enstor rolle i forhold til, hvad du skal betale i boligskat, fordi du som boligejer beskattes ud fra din ejendomsvurdering. De tidligere vurderinger var ofte fra 2011 og dermed forældede. Det betød, at de ikke afspejlede boligensreelle værdi, og at boligejerne derfor ikke blev beskattet korrekt.

‍

Derfor er det en del af det nye boligskattesystem, at ejendomsvurderingerne løbende skal opdateres, så beskatningen altid følger ejendommens værdi. Alle boliger får en ny ejendomsvurdering hvert andet år, som fungerer som beskatningsgrundlag for de efterfølgende to år.

‍

Formålet er at sikre, at vurderingerne hele tiden afspejler ejendommens reelle værdi, så du bliver beskattet på et korrekt grundlag. For dig som boligejer betyder det, at din boligskat kan ændre sig over tid i takt med, at vurderingen opdateres – og det er derfor værd at holde øje med, når du lægger dit langsigtede budget.

‍

De nuværende ejendomsvurderinger gælder til og med 2026.

Hvordan får jeg styr på alle omkostninger ved huskøb?

For at undgå økonomiske overraskelser bør du lave et realistisk budget, der inkluderer alle omkostninger ved huskøb – ikke kun selve købsprisen. Tal med din bank om rådighedsbeløb og gældsfaktor for at få et klart billede af din låneevne, og brug boligportaler og boligrådgivere til at finde en bolig inden for dit budget.

‍

Sørg også for at have styr på forsikringer og tinglysning i god tid, så de ikke kommer som en uventet regning tæt på overtagelsen. Det kan desuden være en fordel at sætte lidt til side som buffer til uforudsete udgifter, for selvet grundigt budget kan blive udfordret af en reparation, der dukker op kortefter indflytning.

‍

TestaViva kan hjælpe dig med rådgivning og overblik gennem hele processen, så du kan træde ind i din nye bolig med ro i maven og styr på økonomien.

Få ekspertrådgivning af TestaViva

Hos TestaViva er vi eksperter inden for juridisk køberrådgivning. Vi rådgiver inden for alle typer af bolig, og derfor står vi altid klar til at hjælpe dig ud fra lige præcis din unikke situation. Vi hjælper dig med at gennemgå og forstå hele købsprocessen, så du med ro i maven kan købe din næste bolig.  

Ofte stillede spørgsmål om omkostninger ved køb af bolig