Skjulte fejl og mangler ved boligkøb

Hvornår er det en fejl, og hvornår er det en mangel?

En fejl er noget, der ikke fungerer korrekt eller er udført forkert. Eksempler på fejl kan være en defekt elinstallation eller en ødelagt radiator. En fejl indikerer altså en konkret defekt, som påvirker en del af boligens funktion.

‍

En mangel opstår, når boligen ikke lever op til de forventninger eller aftaler, der er indgået ved købet. For eksempel kan manglende isolering være en mangel, hvis det ikke blev oplyst, at boligen har dårlig energieffektivitet.

‍

Ved boligkøb er det afgørende at forstå forskellen, fordi det påvirker, hvordan en eventuel klage skal behandles, og om du har krav på erstatning. En fagperson med juridisk forståelse kan hjælpe med at vurdere, om der er tale om en fejl eller en mangel.

Skjulte fejl og mangler ved boligkøb

Skjulte fejl og mangler er problemer, der ikke er synlige ved en almindelig gennemgang af boligen. De fremgår derfor heller ikke af tilstandsrapporten, og derfor kan de være svære at opdage, inden købet er gennemført. Her er nogle af de mest almindelige skjulte fejl og mangler, som du bør være opmærksom på.

Manglende eller ulovlig vådrumsmembran

En korrekt vådrumsmembran i badeværelset er afgørende for at forhindre vandskader. En vådrumsmembran er en vandtæt membran, som bliver anvendt i vådzoner med høj luftfugtighed. Et badeværelse er et eksempel på en vådzone. Vådrumsmembranen bliver placeret bag/under fliser og er på den måde med til at forhindre, at vand trænger ind i vægge og gulve. Den beskytter derfor mod fugt- og vandskader.  

‍

Hvis boligen mangler en vådrumsmembran, eller hvis den er ulovligt udført, kan det føre til omfattende skader. Det kan være svært at opdage med det blotte øje, fordi membranen er skjult under fliserne. Konsekvenserne kan være skimmelsvamp og ødelagte vægge og gulve, der medfører store udgifter til reparationer.

Nedsænkede lofter

Nedsænkede lofter er en praktisk løsning for at skjule rør, ledninger eller isolering. Desværre kan de også skjule skader som revner, fugtproblemer eller ulovlige elinstallationer, der kan udgøre en brandfare. Det kan være dyrt at udbedre eventuelle skader over det nedsænkede loft, fordi det skal tages helt ned for at løse problemet.  

Skimmelsvamp

Skimmelsvamp er en af de mest almindelige mangler ved boligkøb. Skimmel opstår i fugtige områder som badeværelser, kældre og bag vægge. Skimmelsvamp kan derfor være skjult og kræver ofte en professionel undersøgelse for at blive opdaget og fjernet korrekt.

Sætningsskader

Når en bygning sætter sig ujævnt, kan det resultere i revner i vægge, gulve og fundament.  

Jordbevægelser og utilstrækkelig bæreevne under bygningens gulv eller fundament er typiske årsager til sætningsskader. Jordbevægelserne kan føre til, at fundamentet synker eller forskyder sig. Sætningsskader kan blandt andet føre til en øget risiko for fugtskader, og at boligen bliver skæv.  

Defekte eller ulovlige elinstallationer

Det kan være svært at få øje på elinstallationer, der ikke er udført korrekt eller er decideret ulovlige, især hvis sælger ikke har fået udarbejdet en elinstallationsrapport. Rapporten er nemlig ikke lovpligtig. Ulovlige eller dårligt udførte elinstallationer kan potentielt udgøre en brandrisiko, og derfor er det vigtigt at få udbedret, når du opdager det.  

Manglende isolering

Dårlig isolering kan både påvirke boligens energieffektivitet negativt og føre til fugtskader. Det kan ske på grund af udvendige og indvendige temperaturforskelle, der skaber kondens. Kondensen kan derfra trænge ind i væggene og føre til fugtskader. I en dårligt isoleret bolig er det sværere at opretholde et vist varmeniveau, og det er også medvirkende til, at der dannes kondens.  

‍

Det kan være svært at opdage dårlig isolering, særligt fordi du i det fleste tilfælde ikke opholder dig nok i den bolig, du overvejer at købe, til at opdage det.  

Købers undersøgelsespligt

Som køber har du undersøgelsespligt. Det betyder, at du skal gøre en indsats for at undersøge boligen for fejl og mangler. Hvis en fejl er synlig eller burde være opdaget ved en grundig gennemgang, kan det være svært at få erstatning senere. Det gælder også, hvis sælger har opfordret dig til at undersøge nogle ting nærmere, og du derefter ikke har gjort det.  

‍

En byggesagkyndig kan hjælpe med at vurdere boligens tilstand og opdage potentielle problemer. Hvis en fejl opdages efter købet, og du ikke har opfyldt din undersøgelsespligt, kan det påvirke din mulighed for at få erstatning.

Sælgers 10-årige mangelansvar

Sælger har et 10-årigt mangelansvar, hvilket betyder, at sælger kan holdes ansvarlig for skjulte fejl og mangler i op til 10 år efter overdragelsen af boligen. Ved køb af et hus kan sælger frasige sig ansvaret gennem huseftersynsordningen, der giver køberen mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring. Huseftersynsordningen dækker over, at sælger får udarbejdet en tilstands- og elinstallationsrapport.  

‍

Det ser dog anderledes ud, hvis du køber en ejerlejlighed. Ved køb af ejerlejlighed anvendes huseftersynsordningen som udgangspunkt ikke, hvilket betyder, at sælgers ansvar typisk ikke er begrænset af ordningen. Ansvar kan dog stadig være omfattet af den absolutte forældelsesfrist på 10 år.

Kan jeg få erstatning?

Du kan godt få erstatning for skjulte fejl og mangler som køber. Muligheden for erstatning afhænger dog af, om skaderne har været stede den dag, du har overtaget boligen, og hvor stor manglen er. Hvis en mangel har en mindre økonomisk betydning, f.eks. under en vis procentsats af købesummen eller et beløb på omkring 6.000 kr., vil den normalt ikke udløse erstatning. Den præcise grænse kan afhænge af aftalegrundlaget og retspraksis.

Hvordan kan man få erstatning?

For at få erstatning skal du kunne dokumentere, at der er tale om en skjult fejl eller mangel, der var til stede, da du overtog boligen. Det er derfor ikke muligt at få erstatning for fejl og mangler, der er synlige, fordi du som køber har undersøgelsespligt.  

‍

Hvis du opdager en fejl eller mangel, skal du først og fremmest undersøge, hvilken form for fejl eller mangel, der er tale om, og hvad det vil koste at udbedre den. Som nævnt er der nemlig en nedre grænse for, hvornår du får udbetalt erstatning. Det er en god idé at kontakte en boligrådgiver, der kan hjælpe dig med alt fra kontakten til sælger til udarbejdelsen af beviser for skaden. På den måde kan du blive hjulpet godt igennem processen.

Fejl og mangler - bagatelgrænse

Der findes en bagatelgrænse for fejl og mangler. Små fejl og mangler uden væsentlig økonomisk betydning falder typisk under bagatelgrænsen og bliver normalt ikke erstattet. Sælger har som udgangspunkt ikke oplysningspligt om sådanne fejl, medmindre de indgår i et større problem, der samlet set er væsentligt. Det kan for eksempel være en vandhane, der drypper, eller små skader på gulv, der ikke er af stor betydning. I tilfælde, hvor prisen for udbedring er under ca. 6.000 kr., er det dig som køber, der betaler udbedringen.  

Deadline for indberetning af fejl og mangler

Det er vigtigt at reagere hurtigt. Fejl og mangler skal indberettes hurtigst muligt efter opdagelsen af dem. Hvis du venter for længe, kan retten til erstatning bortfalde. Sørg derfor for at handle hurtigt og søg rådgivning, så snart en skjult fejl opdages.

‍

Forældelsesfristen for at gøre krav på erstatning er som udgangspunkt tre år fra det tidspunkt, hvor du opdager eller burde have opdaget manglen. Der gælder dog en absolut frist på 10 år fra overtagelsesdagen.

‍

Dog gælder den sælges 10-årige mangelansvar som den absolutte forældelsesfrist, som bliver talt fra overtagelsesdagen. Det vil sige, at selvom køber ikke har været bevidst om eventuelle fejl og mangler i perioden, bortfalder kravet, når der er gået 10 år fra overtagelsesdagen.  

TestaViva hjælper og rådgiver dig fra A-Z

Hos TestaViva kan vi hjælpe med boligrådgivning. Vi har fokus på at gøre boligkøb lettere og mere overskueligt. Juridisk køberrådgivning dækker alt fra gennemgang af købsaftalen til hjælp med skjulte fejl og mangler. Eksperterne står klar til at rådgive og sikre, at boligkøbet bliver trygt og sikkert.