Bolig
Tilstandsrapport | Alt hvad du bør vide
En tilstandsrapport er en central del af bolighandlen, der giver dig et klart billede af boligens fysiske tilstand. Den udarbejdes af en professionel bygningssagkyndig og kan være med til at beskytte både køber og sælger mod ubehagelige overraskelser. I denne artikel gennemgår vi, hvad en tilstandsrapport indeholder, hvordan den bliver udarbejdet, og hvorfor den spiller en vigtig rolle i forbindelse med ejerskifte og ansvar for skjulte fejl og mangler.
.jpg)
Hvad er en tilstandsrapport?
En tilstandsrapport er et dokument, der giver en professionel vurdering af en boligs fysiske tilstand. Rapporten udarbejdes af en bygningssagkyndig og beskriver eventuelle skader, mangler og risici ved ejendommen. Den bruges i forbindelse med salg af ejendomme og indgår i huseftersynsordningen, som kan give sælger mulighed for at blive fritaget for det 10-årige ansvar for skjulte fejl og mangler, hvis visse betingelser er opfyldt.
Det er dog ikke lovpligtigt at have en tilstandsrapport, når du sælger en bolig. Hvis du ønsker at tilbyde køber en ejerskifteforsikring, er det imidlertid et krav, at der foreligger en gyldig tilstandsrapport og elinstallationsrapport.
Hvem laver en tilstandsrapport?
En tilstandsrapport kan kun udarbejdes af en certificeret bygningssagkyndig. Det er en fagperson med indsigt i byggetekniske forhold, som er godkendt af Sikkerhedsstyrelsen til at udføre tilstandsrapporter. Bygningssagkyndige har pligt til at gennemgå hele boligen, herunder tag, vægge, gulve og fundament, for at identificere potentielle problemer.
Hvem betaler for tilstandsrapporten?
Det er som udgangspunkt sælger, der betaler for tilstandsrapporten, da den er en del af huseftersynsordningen. Prisen varierer afhængigt af boligens størrelse og beliggenhed, men koster typisk mellem 4.000 og 10.000 kr. Det kan være en god idé at indhente tilbud fra flere bygningssagkyndige for at finde den bedste pris.
Tilstandsrapporten skal, sammen med elinstallationsrapporten, være udarbejdet, inden købsaftalen underskrives, da de to rapporter danner grundlaget for ejerskifteforsikringen. Ejerskifteforsikringen skal være tilbudt med korrekt dokumentation, inden købsaftalen underskrives, men det er op til køber, om forsikringen faktisk tegnes.
Endvidere er det sælger, der sørger for at indhente tilbud på ejerskifteforsikringen. I praksis deles udgiften ofte ligeligt mellem køber og sælger, men det er ikke et krav og kan aftales individuelt.
Hvad indeholder en tilstandsrapport?
En tilstandsrapport giver en grundig vurdering af en boligs synlige skader og mangler. Rapporten er opdelt i sektioner, der beskriver de vigtigste dele af bygningen, såsom tag, vinduer, fundament og vægge. Derudover indeholder den en oversigt over risici for skader, der kan udvikle sig til større problemer, hvis de ikke udbedres.
Skaderne i rapporten er inddelt i fire sektioner:
- Fysiske skader, som kan konstateres ved en visuel gennemgang med enkle tekniske redskaber og orienterende målinger.
- Manglende bygningsdele eller andre fysiske forhold, der kan føre til skader, eller som i sig selv udgør en skade.
- Fejl eller forhold, som tidligere har medført skade, og som stadig er til stede, selvom de ikke længere udvikler sig, skal også registreres.
- Åbenlyse afvigelser fra gældende bygningslovgivning, som skal registreres.
De observerede skader klassificeres på fire niveauer, afhængigt af hvor alvorlige konsekvenserne kan være. Skader eller tegn på skader vurderes i forhold til, om bygningens fysiske tilstand er dårligere end i andre bygninger af samme alder. Rapporten inkluderer også en oversigt over risici ved skader, der kan udvikle sig til større problemer, hvis de ikke bliver udbedret.
Hvad kan man ikke læse ud fra en tilstandsrapport?
En tilstandsrapport giver en grundlæggende vurdering af en bygnings tilstand, men der er flere aspekter, der ikke fremgår af rapporten. Den kan ikke forudsige bygningens fremtidige vedligeholdelse eller vurdere, hvornår og hvordan reparationer og opgraderinger skal udføres.
Skader eller fejl, der er skjult bag vægge, gulve eller under tag, vil ikke blive nævnt, medmindre de er synlige ved inspektionen. Rapporten giver heller ikke information om kvaliteten af tidligere renoveringer eller om indvendige installationer som VVS, elektricitet og ventilation, medmindre der er synlige tegn på skader.
Æstetiske forhold og skjulte problemer som skimmelsvamp eller råd kan også være uopdagede, hvis de ikke er synlige på inspektionstidspunktet. I tilstandsrapporten kan begrebet UN forekomme, hvilket står for “undersøges nærmere”. Det angiver, at der er skader, hvor den bygningssagkyndige ikke har kunnet vurdere skadens omfang. Det er vigtigt at være opmærksom på dette, da skaden ikke er blevet undersøgt i dybden og kan kræve yderligere vurdering.
Samlet set giver tilstandsrapporten et nyttigt billede af bygningens fysiske tilstand på det givne tidspunkt, men den er ikke en garanti mod fremtidige problemer.
Hvad bruges en tilstandsrapport til?
En tilstandsrapport bruges primært i forbindelse med boligsalg og er en vigtig del af huseftersynsordningen. Rapporten giver køberen et detaljeret overblik over boligens tilstand og eventuelle skader, hvilket gør det muligt for køberen at træffe en informeret beslutning om købet.
Samtidig giver rapporten sælger mulighed for at tilbyde en ejerskifteforsikring og fraskrive sig ansvaret for skjulte fejl og mangler. Selvom det er frivilligt for sælger at få udarbejdet en tilstandsrapport, vælger de fleste at få det gjort, da det giver fordele for både køber og sælger.
Hvis betingelserne i huseftersynsordningen er opfyldt, herunder rettidig fremlæggelse af tilstandsrapport, elinstallationsrapport og tilbud på ejerskifteforsikring, kan sælger fritages for det tiårige ansvar for skjulte fejl og mangler. Det betyder, at sælger i så fald ikke hæfter for visse skader, der opdages efter salget. Samtidig får køber mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring, som, afhængigt af forsikringens vilkår, kan dække skjulte skader, der ikke er beskrevet i rapporterne.
Tilstandsrapporten er også et vigtigt beslutningsgrundlag for køberen, men det er vigtigt at bemærke, at den kun beskriver fejl ved ejendommen og ikke vedligeholdelsesmangler eller forhold, der er normale for bygningens alder og stil.
Derfor bør køberen overveje at alliere sig med egen bygningssagkyndig eller håndværker, der kan vurdere ejendommens stand og vejlede i forhold til de krav og forventninger, der er til ejendommen.
Karakterskalaen i tilstandsrapporten
I en tilstandsrapport vurderer den bygningssagkyndige skader, tegn på skader og eventuelle lovovertrædelser ved hjælp af en karakterskala, hvor farverne på husene angiver skadernes alvorlighed.
Karakterskalaen er opdelt i fire niveauer:
- Rød: Kritiske skader. Denne karakter gives ved skader, der allerede har medført, eller vil medføre, at bygningsdelens funktion svigter på kort sigt. Det kan også betyde, at skaderne påvirker andre bygningsdele.
- Gul: Alvorlige skader. Her angives skader, der vil få bygningsdelen til at svigte på længere sigt.
- Grå: Mindre alvorlige skader. Denne karakter gives ved skader, der ikke påvirker bygningsdelens eller bygningens funktion.
- Sort: Mulige skader. Dette angiver forhold, som bør undersøges nærmere for at afklare, om der er en reel skade.
Denne karakterskala hjælper køberen med at forstå, hvor alvorlige de enkelte skader er, men den tager ikke højde for de økonomiske konsekvenser ved reparationen af skaderne.
Hvordan bruges den i forbindelse med ejerskifteforsikring?
Tilstandsrapporten er et krav for at kunne tegne en ejerskifteforsikring. Den giver forsikringsselskabet et grundlag for at vurdere, hvilke skader der skal dækkes, og hvilke der er undtaget. Skader, der er nævnt i tilstandsrapporten, er som udgangspunkt undtaget fra ejerskifteforsikringen, men dækningen afhænger af det konkrete forsikringsselskab og vilkårene i policen.
Hvad længe gælder en tilstandsrapport?
En tilstandsrapport er gyldig i 6 måneder fra den dato, hvor den er blevet udarbejdet. Hvis boligen ikke er blevet solgt inden for denne periode, skal der laves en ny rapport for at sikre, at oplysningerne stadig er gældende.
Hvordan udarbejdes en tilstandsrapport?
Udarbejdelsen af en tilstandsrapport starter med, at sælger kontakter en certificeret bygningssagkyndig. Den bygningssagkyndige gennemgår boligen og vurderer dens tilstand ud fra en visuel inspektion. Herefter udarbejdes rapporten, som indeholder en detaljeret beskrivelse af skader, mangler og potentielle risici.
Hvornår er det ikke lovpligtigt at lave en tilstandsrapport?
En tilstandsrapport er ikke lovpligtig, men anbefales i høj grad. Tilstandsrapporter er primært relevante ved salg af parcelhuse og lignende boliger og derfor er der situationer, hvor det ikke er nødvendigt.
Andelsbolig
Ved salg af en andelsbolig er det ikke nødvendigt at udarbejde en tilstandsrapport, da tilstandsrapporter kun gælder for ejerboliger, da andelshaveren ikke ejer selve ejendommen. Dit andelsboligbevis dækker kun en del af ejendommen, og hvis en tilstandsrapport ønskes, skal den laves for hele ejendommen af andelsforeningen. Dette kan dog være en dyr proces og er typisk kun relevant i forbindelse med salg af hele ejendommen eller større renoveringsprojekter.
Sommerhus
I tilfælde, hvor et hus eller sommerhus er i dårlig stand, vælger sælger ofte at undlade at få lavet en tilstandsrapport, da rapporten sjældent har betydning for købers beslutning. Hvis køberen formentlig har planer om at rive bygningen ned og bygge noget nyt, vil en tilstandsrapport sjældent have nogen reel værdi.
Læs også vores artikel om, hvorvidt et sommerhus er en god investering, og hvad du bør være opmærksom på.
TestaViva hjælper og rådgiver dig fra A-Z
Hos TestaViva tilbyder vi professionel køberrådgivning og hjælp gennem hele processen med bolighandel. Vi kan vejlede dig om tilstandsrapporter, ejerskifteforsikringer og andre juridiske og praktiske forhold, der er vigtige, når du køber eller sælger en bolig. Vores mål er at sikre, at du får den bedste og mest trygge oplevelse fra start til slut.
