Tilstandsrapport | Alt hvad du bør vide

Hvad er en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport er et dokument, der giver en professionel vurdering af en boligs fysiske tilstand. Rapporten udarbejdes af en certificeret bygningssagkyndig og beskriver eventuelle skader, mangler og risici ved ejendommen.

‍

Den anvendes i forbindelse med salg af ejendomme og indgår i huseftersynsordningen, som kan give sælger mulighed for at blive fritaget for det 10-årige ansvar for skjulte fejl og mangler, hvis betingelserne i ordningen er opfyldt.

‍

Det er dog ikke lovpligtigt at have en tilstandsrapport, når du sælger en bolig. Hvis du ønsker at tilbyde køber en ejerskifteforsikring, er det imidlertid som udgangspunkt et krav, at der foreligger en gyldig tilstandsrapport og elinstallationsrapport.

‍

Rapporten er med andre ord ikke et lovkrav i sig selv, men den er nøglen til den tryghed, som både køber og sælger ofte ønsker i en handel.

Hvem udarbejder en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport kan kun udarbejdes af en certificeret bygningssagkyndig. Det er en fagperson med indsigt i byggetekniske forhold, som er godkendt af Sikkerhedsstyrelsen til at udføre tilstandsrapporter.

‍

Den bygningssagkyndige har pligt til at gennemgåhele boligen, herunder tag, vægge, gulve og fundament, for at identificerepotentielle problemer. Netop fordi vurderingen kræver særlig viden og en uvildig tilgang, kan rapporten ikke laves af sælger selv eller af en almindelig håndværker.

Hvem betaler for tilstandsrapporten?

Det er som udgangspunkt sælger, der betaler for tilstandsrapporten, da den er en del af huseftersynsordningen. Prisen varierer afhængigt af boligens størrelse og beliggenhed, men koster typisk mellem 4.000 og 10.000 kr. Det kan være en god idé at indhente tilbud fra flere bygningssagkyndige for at finde den bedste pris.

‍

Tilstandsrapporten skal, sammen med elinstallationsrapporten, være udarbejdet, inden købsaftalen underskrives, da de to rapporter danner grundlaget for ejerskifteforsikringen. Ejerskifteforsikringen skal være tilbudt med korrekt dokumentation, inden købsaftalen underskrives, men det er op til køber, om forsikringen faktisktegnes.

‍

Det er desuden sælger, der sørger for at indhente tilbud på ejerskifteforsikringen. I praksis deles selve forsikringsudgiften ofte ligeligt mellem køber og sælger, men det er ikke et krav og kan aftales individuelt.

‍

Selvom udgiften til tilstandsrapporten kan virke som en ekstra omkostning ved salget, betaler den sig ofte hjem. En grundig rapport mindsker risikoen for konflikter efter handlen og gør boligen mere gennemskuelig for potentielle købere, hvilket kan gøre salgsprocessen både hurtigere og mere tryg.

Hvad indeholder en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport giver en grundig vurdering af en boligs synlige skader og mangler. Rapporten er opdelt i sektioner, der beskriver de vigtigste dele af bygningen, såsom tag, vinduer, fundament og vægge. Derudover indeholder den en oversigt over risici forskader, der kan udvikle sig til større problemer, hvis de ikke udbedres.

‍

‍

De observerede skader klassificeres på fire niveauer, afhængigt af hvor alvorlige konsekvenserne kan være.

‍

Skader eller tegn på skader vurderes i forhold til, om bygningens fysiske tilstand er dårligere end i andre bygninger af samme alder. På den måde giver rapporten et nuanceret billede, hvor en ældre bolig ikke automatisk straffes for at bære præg af sin alder.

Hvad kan man ikke læse ud fra en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport giver en grundlæggende vurdering af en bygnings tilstand, men der er flere aspekter, der ikke fremgår af rapporten. Den kan ikke forudsige bygningens fremtidige vedligeholdelse eller vurdere, hvornår og hvordan reparationer og opgraderinger skal udføres.

‍

Skader eller fejl, der er skjult bag vægge, gulve eller under tag, vil ikke blive nævnt, medmindre de er synlige ved inspektionen. Rapporten giver heller ikke information om kvaliteten af tidligere renoveringer eller om indvendige installationer som VVS, elektricitet og ventilation, medmindre der er synlige tegn på skader.

‍

Æstetiske forhold og skjulte problemer som skimmelsvamp eller råd kan ligeledes være uopdagede, hvis de ikke er synlige på inspektionstidspunktet.

‍

I tilstandsrapporten kan begrebet UN forekomme, hvilket står for “undersøges nærmere”. Det angiver, at der er skader, hvor den bygningssagkyndige ikke har kunnet vurdere skadens omfang. Det er vigtigt at være opmærksom på dette, da skaden ikke er blevet undersøgt i dybden og kan kræve yderligere vurdering.

‍

Samlet set giver tilstandsrapporten et nyttigt øjebliksbillede af bygningens fysiske tilstand på det givne tidspunkt, men den er ikke en garanti mod fremtidige problemer.

Hvad bruges en tilstandsrapport til?

En tilstandsrapport bruges primært i forbindelse med boligsalg og er en vigtig del af huseftersynsordningen. Rapporten giver køberen et detaljeret overblik over boligens tilstand og eventuelle skader, hvilket gør det muligt at træffe en informeret beslutning om købet.

‍

Samtidig giver rapporten sælger mulighed for at tilbyde en ejerskifteforsikring og fraskrive sig ansvaret for skjulte fejl og mangler. Selvom det er frivilligt for sælger at få udarbejdeten tilstandsrapport, vælger de fleste at få det gjort, da det giver fordele for både køber og sælger.

‍

Hvis betingelserne i huseftersynsordningen er opfyldt – herunder rettidig fremlæggelse af tilstandsrapport, elinstallationsrapport og tilbud på ejerskifteforsikring – kan sælger fritages for det 10-årige ansvar for skjulte fejl og mangler. Det betyder, at sælger i så fald ikke hæfter for visse skader, der opdages eftersalget.

‍

Samtidig får køber mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring, som, afhængigt af forsikringens vilkår, kan dække skjulte skader, der ikke er beskrevet i rapporterne.

‍

Tilstandsrapporten er dermed et vigtigt beslutningsgrundlag for køberen, men det er vigtigt at bemærke, at den kun beskriver fejl ved ejendommen og ikke vedligeholdelsesmangler eller forhold, der er normale for bygningens alder og stil.

‍

Derfor anbefaler TestaViva,at køber overvejer at alliere sig med egen bygningssagkyndig eller håndværker, der kan vurdere ejendommens stand og vejlede i forhold til de krav og forventninger, der er til ejendommen.

Hvordan vurderes skader i tilstandsrapporten?

Skaderne vurderes ud fra en fast karakterskala, hvor den bygningssagkyndige bedømmer skader, tegn på skader og eventuelle lovovertrædelser ved hjælp af farver, der angiver alvorligheden. Farverne gør det hurtigt og overskueligt at se, hvor i boligen de størsteudfordringer ligger.

‍

‍

Denne karakterskala hjælper køberen med at forstå, hvor alvorlige de enkelte skader er, men den tager ikke højde for de økonomiske konsekvenser ved reparationen af skaderne. En rød skade behøver derfor ikke nødvendigvis at være den dyreste at udbedre – og omvendt.

Hvordan bruges den i forbindelse med ejerskifteforsikring?

Tilstandsrapporten er et krav for at kunne tegne en ejerskifteforsikring. Den giver forsikringsselskabet et grundlag for at vurdere, hvilke skader der skal dækkes, og hvilke der er undtaget.

‍

Skader, der er nævnt i tilstandsrapporten, er som udgangspunkt undtaget fra ejerskifteforsikringen, men dækningen afhænger af det konkrete forsikringsselskab og vilkårene i policen. Det er derfor en god idé at læse forsikringsvilkårene grundigt igennem, før forsikringen tegnes.

Hvad længe gælder en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport er gyldig i 6 måneder fra den dato, hvor den er blevet udarbejdet. Hvis boligen ikke er blevet solgt inden for denne periode, anbefales det at få lavet en ny rapport for at sikre, at oplysningerne stadig er gældende og aktuelle.

‍

På den måde kan både køber og sælger have tillid til, at rapporten afspejler boligens reelle tilstand på handelstidspunktet.

Hvordan udarbejdes en tilstandsrapport?

Udarbejdelsen af en tilstandsrapport starter med, at sælger kontakter en certificeret bygningssagkyndig. Den bygningssagkyndige gennemgår boligen og vurderer dens tilstand ud fra en visuel inspektion. Herefter udarbejdes rapporten, som indeholder en detaljeret beskrivelse af skader, mangler og potentielle risici.

‍

Selve gennemgangen tager typisk nogle timer, hvorefter rapporten gøres færdig og stilles til rådighed for køber.

Hvornår er det ikke lovpligtigt at lave en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport er ikke lovpligtig, men anbefales i høj grad. Tilstandsrapporter er primært relevante ved salg af parcelhuse og lignende ejerboliger, og derfor er der situationer, hvor det ikke er nødvendigt

‍

‍

Læs også vores artikel om, hvorvidt et sommerhus er en god investering, og hvad du bør være opmærksom på.

Hvordan kan en førsynsrapport hjælpe?

En førsynsrapport kan hjælpe ved at identificere de hyppigste og mest omkostningstunge skader, som ofte fylder i tilstandsrapporten – inden den endelige rapport overhovedet udarbejdes. Det kunne eksempelvis dreje sig om:

• ‍Taget: Nedslidte plader, revner, dårlige inddækninger, utilstrækkelig ventilation og isolering, som kan være dyre at udbedre.‍
• Badeværelset: Løse klinker og manglende vedhæftning, især i ældre bygninger, hvor betonen mellem gulvafløb og gulv er blottet.‍
• Vinduerne: Manglende vedligeholdelse kan føre til rådne rammer og behov for udskiftning.

Hvis åbenlyse skader udbedres, inden tilstandsrapporten udarbejdes, kan det reducere antallet af anmærkninger og gøre boligen mere attraktiv for købere. En førsynsrapport koster cirka 2.000 kr. og kan hjælpe med at identificere fejl, så de kan udbedres før den endelige tilstandsrapport.

TestaViva hjælper og rådgiver dig fra A-Z

Hos TestaViva tilbyder vi professionel køberrådgivning og hjælp gennem hele processen med bolighandel. Vi kan vejlede dig om tilstandsrapporter, ejerskifteforsikringer og andre juridiske og praktiske forhold, der er vigtige, når du køber eller sælger en bolig. Vores mål er at sikre, at du får den bedste og mest trygge oplevelse fra start til slut.