At købe bolig sammen uden at være gift | Få styr på reglerne

Som ugifte ejer I boligen som to selvstændige juridiske personer. Det betyder, at der ikke automatisk findes regler, der regulerer jeres indbyrdes forhold. I har stor aftalefrihed – men også et ansvar for at få aftalerne på plads.

‍

I denne guide får I et overblik over reglerne, de typiske faldgruber og de løsninger, der kan skabe klarhed og tryghed for jer begge.

Hvad betyder det at købe hus sammen uden at være gift?

Når I køber hus sammen uden at være gift, ejer I boligen som to selvstændige juridiske personer, og det betyder, at I ikke automatisk er omfattet af de samme regler som ægtefæller. Der findes altså ikke faste standardregler, der automatisk beskytter jer, hvis I en dag går fra hinanden, eller hvis en af jer dør.

‍

Til sammenligning er ægtefæller automatisk dækket af regler i ægteskabsloven og arveloven. De har som udgangspunkt formuefællesskab, medmindre andet er aftalt, og de arver hinanden efter loven.

‍

Det betyder ikke, at I som ugifte står usikret. Det betyder blot, at I selv har mulighed for at tage stilling og indgå de aftaler, der passer til netop jeres situation og ønsker for fremtiden.

‍

Ved at forholde jer til det juridiske allerede nu kan I skabe ro, klarhed og tryghed omkring jeres fælles boligkøb.

Hvilke juridiske udfordringer kan opstå?

Der opstår sjældent problemer, når alt går godt. Udfordringerne viser sig typisk først, hvis I går fra hinanden, eller hvis livet tager en uventet drejning.

‍

Her er de vigtigste områder, I bør være opmærksomme på.

Ejerskab og fordeling af boligen

Når I køber bolig sammen, skal ejerforholdet tinglyses. I kan frit aftale, hvordan boligen skal fordeles mellem jer, for eksempel så I ejer den lige meget, eller så den ene ejer en større andel end den anden.  

‍

Fordelingen kan være 50/50, 60/40, 70/30 eller en helt anden, afhængigt af hvordan I ønsker at indrette jeres økonomi.  

‍

Det vigtigste er, at ejerandelen afspejler, hvordan I faktisk bidrager økonomisk, for eksempel i forhold til udbetaling og afdrag på lånet.

‍

Et klassisk eksempel:
‍

Hvis den ene betaler hele udbetalingen, men I ejer 50/50 uden en særskilt aftale, risikerer den person at miste en del af sin investering ved et senere salg.

‍

Uden en skriftlig aftale kan det være svært at bevise, hvem der har betalt hvad. Det kan skabe unødvendige konflikter i en i forvejen sårbar situation.

‍

Derfor er det vigtigt, at ejerandel og økonomisk bidrag hænger sammen, og at det dokumenteres tydeligt.

‍

Indskud og betaling til boligen

Indskud er ofte det mest følsomme punkt. Hvis den ene betaler væsentligt mere end den anden, skal det håndteres korrekt.

‍

Hvis der er forskel i indskud, bør I altid lave en samejeoverenskomst. Uden en aftale kan forskellen i nogle tilfælde blive betragtet som en gave. Det kan udløse gaveafgift.

‍

For at undgå det kan I enten:

• Lave et gældsbrev, hvor forskellen betragtes som et lån. Her deler I typisk risikoen ved et eventuelt underskud ved salg.
• Eller aftale, at ekstra indskud tilbagebetales ved salg. I den model bærer den, der har indskudt mest, også den største risiko, hvis boligen sælges med tab.

‍

Valget afhænger af, hvordan I ønsker at fordele risiko og gevinst.

‍

Fælles lån og økonomi

De fleste optager et fælles lån til bolig, når de køber hus sammen. Her er det afgørende at forstå begrebet solidarisk hæftelse.

‍

Solidarisk hæftelse betyder, at banken kan kræve hele lånet betalt af den ene af jer, hvis den anden ikke kan betale.

‍

Selv hvis I internt har aftalt, at I deler ydelsen 50/50, ændrer det ikke bankens ret til at kræve hele beløbet af én person.

‍

Det gør det ekstra vigtigt at:

• Have en klar intern aftale om betaling
• Tage stilling til, hvad der sker, hvis en af jer mister indkomst
• Beskrive i en aftale, hvordan lånet håndteres ved samlivsophør

‍

En gennemtænkt aftale skaber forudsigelighed og tryghed, også hvis jeres situation ændrer sig.

Fællesudgifter og løbende økonomi

Ud over lånet er der en række fællesudgifter, som følger med boligejerskab:

• Ejendomsskat
• Forsikringer
• Vedligeholdelse
• Renoveringer
• Forbrug som el, vand og varme

Skal I dele alt lige? Eller i forhold til ejerandel? Hvad hvis den ene bruger flere penge på forbedringer?

‍

Små uenigheder om økonomi kan vokse sig store over tid, hvis der ikke er klare rammer.

‍

Ved at lave en skriftlig aftale om fordeling af udgifter undgår I misforståelser og bevarer den gode stemning.

Samejeoverenskomst jeres vigtigste dokument

Hvis I køber hus sammen uden at være gift, er en samejeoverenskomst et af de vigtigste juridiske dokumenter, I kan oprette.

Hvad er en samejeoverenskomst?

En samejeoverenskomst, ofte også kaldet en samejekontrakt, er en juridisk aftale mellem to eller flere personer, der ejer en ejendom sammen.

‍

Den regulerer blandt andet:

• Ejerandele
• Fordeling af udgifter
• Håndtering af fælles lån
• Hvad der sker ved samlivsophør
• Ret til at overtage boligen
• Hvordan boligen skal sælges

Den fungerer som jeres fælles spilleregler.

Hvorfor er en samejeoverenskomst vigtig?

En samejeoverenskomst forebygger konflikter.

‍

Forestil jer, at:

• Den ene ønsker at sælge, den anden vil blive boende
• Den ene har betalt mest til forbedringer
• Boligen er steget markant i værdi
• I går fra hinanden i en presset situation

‍

Uden en aftale kan det ende i uenighed, i værste fald en retssag.

‍

Med en samejeoverenskomst har I allerede taget stilling, mens I var enige. Det skaber ro og gennemsigtighed.

‍

Den kan også indeholde bestemmelser om, hvad der skal ske ved dødsfald, men her vil et testamente ofte være nødvendigt som supplement.

‍

Er der forskel på en samejeoverenskomst og samejekontrakt?

I praksis bruges begreberne samejeoverenskomst og samejekontrakt ofte synonymt.

‍

Begge betegner en aftale, der regulerer ejerskab og økonomiske forhold mellem samlevende, der ejer bolig sammen.

‍

Det vigtigste er ikke ordet, men indholdet. Aftalen skal være juridisk gyldig og tilpasset jeres konkrete situation.

Hvad sker der, hvis I går fra hinanden eller en af jer dør?

Det kan være svært at tale om, når man står midt i forelskelse og fælles planer. Men netop derfor er det klogt at forholde sig til det.

Ved samlivsophør

Hvis I går fra hinanden, skal boligen enten:

• Sælges
• Overtages af den ene part
• Eller fortsat ejes i fællesskab

Har I en samejeoverenskomst, vil proceduren typisk være beskrevet her.

‍

Har I ingen aftale, gælder de almindelige regler om sameje. Det kan betyde, at hver part kan kræve boligen solgt, også selvom den anden ønsker at blive boende.

‍

Det kan skabe både økonomisk og følelsesmæssig usikkerhed.

Ved dødsfald

Ugifte samlevende arver ikke automatisk hinanden.

‍

Hvis den ene dør, vil afdødes ejerandel som udgangspunkt gå til vedkommendes arvinger, typisk børn eller forældre.

‍

Det betyder, at den efterladte risikerer at skulle købe arvingerne ud for at kunne blive boende.

‍

Her er et testamente afgørende, hvis I ønsker at sikre hinanden.

‍

Et testamente kan kombineres med en samejeoverenskomst, så jeres samlede juridiske løsning hænger sammen.

Hvad sker der, hvis I bliver gift?

Hvis I senere gifter jer, vil ægtefællereglerne træde i stedet for jeres samejeoverenskomst. Det kan ændre de juridiske rammer markant.

‍

Det er derfor en god idé at genbesøge jeres aftaler, hvis jeres livssituation ændrer sig.

‍

Hvordan laver man en samejeoverenskomst?

I skal blandt andet tage stilling til:

• Jeres ejerandele
• Hvordan udbetaling er finansieret
• Hvordan I fordeler fællesudgifter
• Hvad der sker ved brud
• Hvad der sker ved dødsfald
• Om den ene har forkøbsret

‍

I dag kan en samejeoverenskomst udarbejdes digitalt, hvor I guides gennem relevante spørgsmål og får et juridisk gyldigt dokument tilpasset jeres svar.

‍

Det kan være en enkel og overskuelig proces, samtidig med at I sikrer, at aftalen lever op til gældende regler.

‍

I mere komplekse situationer, for eksempel hvis der er særbørn eller store økonomiske forskelle, kan det være en god idé at søge juridisk rådgivning.

Andre juridiske dokumenter, der kan være relevante

Når I køber hus sammen uden at være gift, kan det være relevant at tænke bredere end blot boligen.

‍

Få hjælp til samejeoverenskomst og testamente hos TestaViva

At købe hus sammen uden at være gift kræver lidt ekstra opmærksomhed. Til gengæld kan I skabe en løsning, der passer præcist til jer.

‍

Hos TestaViva står vores jurister klar til at udarbejde en juridisk gyldig samejeoverenskomst og et testamente til jer. I bliver guidet gennem processen i et letforståeligt sprog, så I trygt kan tage stilling til de valg, der er vigtige for jer.

‍

Er du nysgerrig på hvordan I ellers kan sikre hinanden som ugifte, kan du med fordel læse mere om en samlivskontrakt, fordele ved at være gift og hvordan I sikrer jer, når I ikke er gift.

‍

Leder du efter gode råd til boligkøbet, kan du også læse vores fulde guide til førstegangskøber, de vigtigste dokumenter ved boligkøb og servitutter.