Ejendomsavancebeskatning
Ejendomsavancebeskatning er en skat på fortjeneste ved salg af fast ejendom. Den gælder, hvis din bolig ikke har været brugt privat eller er købt med salg for øje. Der findes dog undtagelser som parcelhusreglen. Få styr på reglerne, og hvornår du skal betale skat af dit boligsalg.
Indholdsfortegnelse
Hvad er ejendomsavancebeskatning?
Ejendomsavancebeskatning er en skat, du skal betale, når du opnår fortjeneste ved at sælge en ejendom. Det sker, når din bolig ikke er blevet anvendt til privat brug, eller hvis du køber og sælger med henblik på at tjene penge.
For et sommerhus gælder det også, hvis du har købt det med udlejning som formål. Fortjenesten udregnes som forskellen mellem det beløb, du købte din bolig for, og det beløb, du sælger den for. Dog falder langt de fleste private boliger ind under det, der kaldes parcelhusreglen, og de fleste kan derfor sælge deres private bolig skattefrit.
Når du tjener penge ved at sælge din ejendom, bliver den beskattet som kapitalindkomst. Skatteprocenten ved salg af en ejendom afhænger af, hvor stor din fortjeneste er. Hvis beløbet på din fortjeneste er mere end 42.800 kr., bliver der trukket 42% i skat af det beløb, og hvis din fortjeneste er mindre end 42.800 kr., bliver der trukket 37,7% skat af beløbet.
Undtagelser ved ejendomsavancebeskatning
Ægtefæller arver automatisk hinanden, men der kan stadig opstå udfordringer, især hvis der er børn fra tidligere forhold (særbørn). De har krav på deres tvangsarv, hvilket kan gøre det kompliceret for længstlevende at blive boende, da det kræver samtykke at sidde i uskiftet bo.
Selv uden særbørn kan et testamente være en fordel:
- Hvis den længstlevende skal arve mest muligt Uden et testamente går en del af arven til fælles børn med det samme. Et testamente kan sikre, at længstlevende får størst mulig råderet over formuen, mens børnene først arver senere.
- Hvis der er særeje Har man særeje i en ægtepagt, kan det påvirke arvefordelingen. Et testamente sikrer, at længstlevende får det, man ønsker.
- Hvis man vil bestemme, hvem der arver Arveloven fordeler automatisk arven, men et testamente giver mulighed for at tilpasse den efter egne ønsker. Uanset om man er gift eller ej, giver et testamente kontrol over, hvad der sker med boligen. Det kan være forskellen på at kunne blive boende eller blive tvunget til at sælge.
Parcelhusreglen
Parcelhusreglen betyder, at din fortjeneste ved salg er skattefrit, hvis den opfylder en række krav:
- Din boligs grundareal er mindre end 1.400 m2. En undtagelse er, hvis en udstykning af grunden gør, at din boligs værdi falder kraftigt.
- Din bolig er blevet brugt til beboelse for dig og/eller din husstand enten helt eller delvist i den periode, du har ejet boligen.
- Din bolig er ikke blevet brugt til erhverv eller udlejning på det tidspunkt, du sælger den.
Reglen gælder for følgende boligtyper: Ejerlejligheder, andelsboliger, én- og tofamiliehuse, sommerhuse og fritidshuse.
Salg som næringsvej
Denne undtagelse gælder, når du har købt boligen for at leje den ud eller sælge den videre for at tjene penge på det. Det vil sige, at salget sker som en hel eller delvis levevej – det, der kaldes næringsvirksomhed.
Et salg, der sker som et led i en næringsvirksomhed, bliver beskattet som almindelig indkomst, hvor der er skattepligt ved fortjeneste og muligheder for fradrag ved tab. Det er derfor vigtigt at skelne mellem privat salg og salg som en del af en erhvervsmæssig aktivitet.
Hvorfor er ejendomsavancebeskatning vigtig?
Ejendomsavancebeskatning er en skat, som primært rammer de boligejere, der har købt fast ejendom for at tjene penge på købet. Formålet med beskatningen er at sikre, at gevinster, som er opnået via handel med fast ejendom, beskattes på lige fod med andre indkomstformer. Det er blandt andet med til at lægge en dæmper på spekulation på ejendomsmarkedet.
Hvornår skal der betales ejendomsavancebeskatning?
Du skal som udgangspunkt betale ejendomsavancebeskatning, når din ejendom bliver solgt for et større beløb end det, du købte den for. Det gælder for alle fast ejendomme; byggegrunde, sommerhuse, huse, lejligheder mm.
Det skal du selvfølgelig kun, hvis du ikke falder under parcelhusreglen og derfor kan opnå skattefrihed.
Omkostninger i forbindelse med salget – for eksempel til mægler og advokat – betaler du ikke skat af. Det vil sige, at hvis du tjener 50.000 kr. og bruger 10.000 kr. på udgifter til en advokat, skal du kun betale skat af 40.000 kr.
Bortfald af skattefriheden
Det er muligt, at du ikke kan få skattefrihed, selvom du opfylder kravene til parcelhusreglen. Det kan blandt andet være, hvis du har brugt din bolig til erhverv eller har haft den udlejet.
Min bolig har været anvendt til erhverv
Hvis din bolig i løbet af den tid, du har ejet den, er blevet brugt til erhverv eller udlejning, skal boligen igen bruges til beboelse af dig og/eller din husstand, før fortjenesten igen bliver skattefri.
I nogle tilfælde, hvor din bolig bliver brugt til både beboelse og erhverv, er det nødvendigt med en konkret vurdering for at afgøre, hvordan boligen skal beskattes. Det er Skat, der afgør vurderingen.
Hvordan beregnes ejendomsavancebeskatningen?
Du beregner ejendomsavancebeskatningen ud fra forskellen mellem købsprisen og salgsprisen på din bolig. Det er fortjenesten, du får ved boligsalget, du bliver beskattet af.
For at udregne, hvor meget du skal betale i ejendomsavancebeskatning, afhænger det først og fremmest af, hvornår du har købt din bolig. Der gælder nemlig forskellige regler alt efter, hvornår du har købt den.
Boliger købt efter 19. maj 1993:
Du skal først vide, hvad sin salgssum er. Salgssummen dækker over, hvad din bolig er blevet solgt for, hvor udgifterne til eksempelvis advokater eller mæglere er trukket fra.
Derefter skal du finde købsprisen for boligen. Det er det beløb, du gav for boligen, da du købte den plus eventuelle omkostninger til købet, eksempelvis til tinglysning og en advokat. Du skal derefter tilføje 10.000 kr. til købsprisen for hvert kalenderår siden det år, du købte boligen. Du skal ikke tælle det år, du sælger din bolig, med.
Når du har styr på de to beløb, skal du trække købsprisen fra salgsprisen. Resultatet af det regnestykke er den fortjeneste, du får ud af et boligsalg:
Salgsværdi – købspris = fortjeneste af salg
Boliger købt før d. 19. maj 1993:
Har du købt din bolig før d. 19. maj 1993, er der nogle regler, du skal tage hensyn til, når du skal regne din købesum ud. Købsprisen skal i det tilfælde regnes ud på en af følgende måder:
- Ejendomsværdien fra d. 1. januar 1993 samt et tillæg på 10% af værdien
- Ejendomsværdien fra d. 1. januar 1993 samt et tillæg på 10% af værdien + et beløb, der svarer til halvdelen af den værdi lagt sammen med ejendomsværdien fra 1. januar 1996.
Når du har regnet købssummen ud, skal du tilføje 10.000 kr. for hvert år, du har ejet boligen fra 1993 og frem. Det vil altså sige, at selvom du har købt din bolig i 1985, skal du først tilføje 10.000 kr. pr. år fra 1993 og frem. Heller ikke her skal året for salget af din bolig tælles med i regnestykket.
Eksempel på beregning
Her kan du se et eksempel på en beregning af din ejendomsavanceskat:
Du har købt en bolig i år 2000 for 3.000.000 kr. plus købsomkostninger på 40.000 kr. Det udgør 3.040.000 kr. Du vil nu sælge boligen i år 2022. Derfor skal du tilføje 10.000 kr. pr. kalenderår, du har ejet boligen (minus salgsåret). Det svarer til 21 gange 10.000, som giver 210.000 kr. Det lægger du oven i de 3.040.000 kr., så din anskaffelsessum nu giver 3.250.000.
Hvis din bolig bliver solgt for 4.500.000. kr., skal du modregne beløbet på købssummen for at finde ud af, hvilket beløb du bliver beskattet af.
4.500.000 – 3.250.000 = 1.250.000 kr.
Fordi fortjenesten af salget er over 42.800 kr., skal du betale 42% i skat. Derfor vil du have 725.000 kr. efter skat.
Få professionel rådgivning om ejendomsavancebeskatning
Der er meget, du skal have for øje, når du skal undersøge, om du skal betale ejendomsavanceskat, og hvor meget du skal betale. Derfor er det altid en god idé at søge rådgivning. En skatterådgiver eller revisor kan hjælpe specifikt med beregning af ejendomsavancebeskatningen, imens en juridisk køberrådgiver kan hjælpe dig igennem hele boligkøbet fra start til slut.
Sådan hjælper TestaViva dig
Hos TestaViva er vi eksperter inden for boligkøb, og vi tilbyder rådgivning inden for otte forskellige boligtyper. Vi er klar til at rådgive dig, så du med ro i maven kan handle på boligmarkedet.
Kom sikkert i mål med dit boligkøb
Bestil uforpligtende opkald
- Lad vores kunderådgivere give dig et overblik over hvilke dokumenter der kan hjælpe dig
- Personlig rådgivning og tryghed
- Er du kunde hos en af TestaVivas samarbejdspartnere opnår du rabat på alle løsninger
