Nye vurderinger – endelige og foreløbige
For at forstå tanken bag den nye ejendomsskattelov er vi nødt til at starte ved de nye
ejendomsvurderinger. Man har i mange år arbejdet på et nyt vurderingssystem, der – på baggrund af
en større mængde data – skulle kunne give mere retvisende vurderinger, som i højere grad afspejler
ejendommenes reelle værdi. Medmindre der er foretaget omvurderinger af ejendommene, er der
ikke lavet nye offentlige vurderinger siden 2011. Det er derfor forventningen, at mange ejendomme
vil få en højere vurdering på baggrund af det nye vurderingssystem.
Vurderingsstyrelsen har løbende udsendt nye offentlige vurderinger baseret på det nye
beregningssystem, men mange boligejere har indtil videre alene modtaget en foreløbig vurdering.
Årsagen til de foreløbige vurderinger er, at Vurderingsstyrelsen ikke nåede i mål med alle nye
vurderinger, inden den nye beskatning trådte i kraft den første 1. januar 2024. Vurderingsstyrelsen
har derfor været nødsaget til at udarbejde foreløbige vurderinger, der midlertidigt skal tjene som
beskatningsgrundlag, inden den endelige vurdering foreligger. Hvis den foreløbige vurdering viser
sig at være forkert, vil der ske en efterregulering af skatten, når den endelige vurdering foreligger.
Der er ikke en lovbestemt klageadgang i forhold til de foreløbige vurderinger. Dog kan man i
forbindelse med en handel af ejendommen påklage den foreløbige vurdering, hvis den afviger med
mere end 20 % fra den aftalte købesum.
De fleste boligejere kan forvente, at vurderingen vil stige fra 2024, men dette betyder dog ikke i alle
tilfælde en stigning i ejendomsværdiskatten og grundskylden. Årsagen hertil er, at
beregningsmetoderne for skatten også er ændret. Selvom man med de nye vurderinger tilstræber at
ramme den reelle ejendomsværdi, har man anerkendt, at der altid vil være en vis usikkerhed ved
foretagelsen af vurderingen. Der er derfor vedtaget et forsigtighedsprincip, hvilket betyder, at man
trækker 20 % fra, således at boligejerne kun skal betale skat af 80 % af den nye vurdering.
Lavere satser
Ifølge Vurderingsstyrelsen har mange opnået en skattelettelse i forbindelse med indførelsen af de
nye regler. Men hvordan hænger det sammen med, at de fleste vil modtage en højere vurdering?
Årsagen hertil er, at skattesatserne med den nye ejendomsskattelov er lavere end tidligere og
tilnærmelsesvist er halveret.
For ejendomsværdiskatten betyder dette helt konkret, at der fra 1. januar 2024 skal betales 0,51 %
af beskatningsgrundlaget for de ejendomme, hvor beskatningsgrundlaget ikke overstiger 9,2 mio.
kr. (gældende for 2024 – beløbet reguleres løbende hvert andet år). For den del, der overstiger 9,2
mio. kr., skal der fremadrettet betales 1,4 % i ejendomsværdiskat. Ejendomsværdiskatteloftet bliver
ophævet fra 2024.
For så vidt angår grundskylden (også betegnet ejendomsskatten) kan der ikke på samme måde
opstilles en generel procentsats, da dette afgøres af de enkelte kommuner. Tidligere kunne
kommunerne aftale en grundskyld på mellem 1,6 %-3,4 %, men denne sats er med den nye
ejendomsskattelov sænket til 0 %-3%. Grundskatteloftet bliver ophævet fra 2024. Grundskylden
blev tidligere opkrævet via ejendomsskattebilletten, men efter de nye reglers ikrafttræden, vil
grundskylden (ligesom ejendomsværdiskatten) blive opkrævet via forskuds- og årsopgørelsen.
Skatterabat
Men hvordan er man som boligejer stillet, hvis ejendomsværdiskatten og/eller grundskylden på
trods af de lavere satser stiger som følge af de nye vurderinger? Denne bekymring er relevant for de
boligejere, hvor der kan forventes en markant højere vurdering, herunder ejere af ejerlejlighederne i
de større byer.
I så fald er der under visse betingelser mulighed for at opnå en skatterabat svarende til merudgiften i
forhold til den tidligere vurdering. Skatterabatten er dog kun mulig for de boligejere, der ejede den
pågældende ejendom senest den 31. december 2023. Fremtidige boligkøbere vil derfor ikke kunne
blive omfattet af skatterabatordningen.
Skatterabatterne for ejendomsværdiskat og grundskyld beregnes separat, men de sammenlægges i
forbindelse med fastlæggelsen af den samlede skatterabat for ejendommen. Hvis der for eksempel
sker en stigning i ejendomsværdiskatten og et fald i grundskylden som følge af overgangen til det
nye ejendomsvurderingssystem, vil faldet i grundskylden reducere skatterabatten for
ejendomsværdiskatten tilsvarende. Skat har dog i skrivende stund udfordringer med at beregne
skatterabatten korrekt i disse tilfælde. Dette vil betyde, at nogle boligejere i en periode vil få en for
høj skatterabat, der på længere sigt vil resultere i et skattesmæk, idet den for høje skatterabat senere
vil blive indkrævet som restskat.
Indefrysningsordning
Den nye ejendomsskattelov giver samtidig mulighed for, at man som boligejer kan vælge at få
indefrosset fremtidige stigninger i grundskyld og ejendomsværdiskat. Dette betyder, at man kan
undgå at betale stigningerne med det samme, men i stedet vælge at optage et lån hos det offentlige
svarende til stigningen. Dette lån forrentes dog og skal betales tilbage inklusiv renter, når
ejendommen sælges. Der er derfor ikke tale om en skatterabat.
Særligt om familieoverdragelser og de nye vurderinger
Hvis man alene har modtaget den nye foreløbige vurdering, men ikke den endelige, kan der i nogle
tilfælde fortsat ske familieoverdragelser til den gamle offentlige vurdering +/- 15 %, såfremt
betingelserne herfor i øvrigt er opfyldt. Denne mulighed bortfalder i det øjeblik, man som boligejer
modtager den nye endelige vurdering i sin e-Boks. Herefter vil ejendommen i stedet kunne
familieoverdrages til +/- 20 % af den nye endelige vurdering. Igen forudsætter dette dog, at
betingelserne herfor i øvrigt er opfyldt, og at der ikke foreligger særlige omstændigheder. Læs mere
om betingelserne for familieoverdragelser her.
